Direito imobiliário: locação, condomínio e seus deveres legais

O setor imobiliário desempenha um papel estratégico na economia brasileira, com impacto direto na vida das pessoas que alugam imóveis ou residem em condomínios. Disputas decorrentes de falta de clareza nos contratos, descumprimento de normas condominiais ou interpretação equivocada de obrigações são comuns. Por isso, conhecer os direitos e deveres de locadores, locatários e condôminos é fundamental para evitar litígios e garantir segurança jurídica.

Segundo dados de 2022 do IBGE, 42,2 milhões de brasileiros vivem em imóveis alugados — cerca de 20,9% da população. Isso evidencia a relevância prática das relações locatícias no país.

Locação: direitos, deveres e as mudanças recentes

Base legal principal

A relação de locação urbana é regulada principalmente pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Essa lei já passou por diversas atualizações ao longo dos anos, e em 2025 também foram introduzidas mudanças que afetam a interpretação de contratos e garantias.

Direitos e deveres do locador (proprietário)

• Entrega em condições habitáveis: cabe ao locador entregar o imóvel adequado ao uso pactuado, com instalações elétricas, hidráulicas e de estrutura em ordem.
• Reparos estruturais e vícios ocultos: é responsabilidade do proprietário arcar com consertos que decorrem de defeitos anteriores ou de falhas estruturais.
• Respeito ao contrato: não pode modificar unilateralmente condições essenciais.
• Direito de reaver o imóvel nas hipóteses legais: em casos previstos na lei (como inadimplência, infração contratual ou término do prazo em contrato com prazo determinado).
• Limite na cobrança de garantia locatícia: a lei veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia, e a caução em dinheiro, por exemplo, é limitada a até três meses de aluguel.

Direitos e deveres do locatário (inquilino)

• Pagamento de aluguel e encargos: deve pagar pontualmente aluguel, taxas de condomínio e IPTU (se pactuado).
• Conservação do imóvel: zelar pelo imóvel e realizar pequenos reparos ou manutenções decorrentes do uso normal.
• Restituição no estado original: ao deixar o imóvel, devolvê-lo nas condições que o recebeu, salvo o desgaste natural.
• Proteção contra reajustes abusivos: os reajustes de aluguel devem ser anuais e com base em índice definido no contrato (IGP-M, IPCA ou outro índice legalmente aceito)
• Direito ao uso pacífico: o locatário deve ser respeitado em sua posse e convivência, salvo descumprimento contratual.

Atualizações recentes e impactos (2025)

• A nova lei do aluguel já está em vigor e busca tornar as relações mais equilibradas e transparentes, especialmente em pontos como formalização contratual, reajustes e despejo mais ágil.
• Por exemplo: habilitar ações de despejo mais diretas em casos de inadimplência, com possibilidade de acionar fiador simultaneamente, agilizando a retomada do imóvel.
• Há tendência de contratos optarem por IPCA em vez de IGP-M, pela menor volatilidade e previsibilidade.
• A formalização digital de contratos se fortalece: assinaturas eletrônicas têm respaldo legal e diminuem burocracia.
• Em relação à garantia locatícia, a Lei do Inquilinato e o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) reforçam que a garantia deve ser livremente escolhida e limitada a modalidades permitidas.

Condomínio: estrutura, poderes e obrigações

Normas internas e convenções

• Convenção condominial: documento mais elevado que estabelece uso, limitações, quóruns e regras do condomínio.
• Regimento interno: regulamenta comportamentos (barulho, uso de áreas comuns, horários) mais específicos.
• Plano de fundo: todas as deliberações (inclusive restrições) dependem de aprovação em assembleia com quórum legal.

Síndico e administração

• O síndico é representante legal do condomínio e exerce funções administrativas, fiscais, jurídicas e operacionais.
• Deve seguir a convenção, prestar contas e agir com diligência.

Rateios e despesas comuns

• As despesas do condomínio são rateadas segundo a fração ideal de cada unidade (definida na convenção).
• Podem incluir manutenção, limpeza, segurança, água, energia das áreas comuns, seguros etc.
• O não pagamento das cotas pode gerar multa, juros e até ação de cobrança judicial, com possibilidade de penhora do imóvel.

Locação por temporada e restrições condominiais

• A Lei do Inquilinato permite locações por temporada (contratos com até 90 dias) como modalidade legítima.
• Contudo, os condomínios podem impor restrições ou proibições, desde que previstas em convenção aprovada adequadamente.
• Um projeto de lei em tramitação, o PL 4/2025, propõe que contratos de locação por temporada só serão válidos se expressamente autorizados na convenção ou por assembleia, sob pena de serem considerados irregulares em condomínios residenciais.
• Essa dinâmica gera tensão entre o direito de propriedade (alugar) e o direito à convivência harmoniosa, segurança e controle do condomínio.

Conflitos comuns e jurisprudência

Atraso no pagamento

É causa frequente de litígio. O locador pode requerer despejo, cobrar alugueis atrasados, taxas, multa contratual e juros, além de reintegração de posse judicial.

Barulho, uso indevido de áreas comuns e vizinhança

Moradores (locatários ou proprietários) devem respeitar regras condominiais. A convenção pode estabelecer penalidades para comportamentos infratores.

Obras sem autorização

Obras estruturais ou que alterem fachada ou estrutura exigem autorização em assembleia conforme convenção.

Morar alugado, mas sofrer restrições impostas pelo condomínio

O locatário, apesar de não ser condômino em sentido pleno, está sujeito às normas internas, desde que comunicadas e previstas em convenção.

Exemplos práticos e decisões

• Sentenças recentes têm confirmado que condomínios podem proibir hospedagem por apps como Airbnb, se a convenção assim determinar.
• Há decisões reconhecendo que cláusulas contratuais abusivas ou reajustes excessivos podem ser anuladas judicialmente.

Dicas para prevenir conflitos e agir corretamente

1. Leia atentamente o contrato de locação antes de assinar, observando cláusulas de garantia, reajuste, multa, responsabilidades e índice de correção.
2. Participe das assembleias condominiais para entender e influenciar as regras internas.
3. Exija transparência na administração do condomínio, inclusive nas contas, fundo de reserva, cotações e prestação de contas.
4. Guarde todos os comprovantes, notificações, comunicados e documentos que impliquem obrigações ou autorizações.
5. Use mediação ou conciliação antes de partir para disputa judicial — muitos conflitos são resolvidos extrajudicialmente com menor custo e tempo.
6. Conte com advogado especializado em direito imobiliário, para análise de contratos, notificações extrajudiciais e, se necessário, ações judiciais.

Perspectivas legislativas e tendências

• A aprovação do PL 4/2025 pode alterar significativamente o panorama das locações por temporada e a autoridade dos condomínios no Brasil.
• Há forte tendência de adoção do IPCA como índice de reajuste em contratos de locação, em substituição ao IGP-M, por ser menos volátil.
• Uso crescente de contratos digitais e assinaturas eletrônicas deve fortalecer a segurança jurídica e simplificar formalidades.
• Os condomínios tendem a ajustar suas convenções para prever regras claras sobre locações por apps, reformas estruturais e penalidades para descumprimento de normas internas.

As relações imobiliárias entre locador, locatário e condomínio envolvem obrigações legais distintas, exigindo atenção especial ao contrato, à convenção condominial e ao equilíbrio entre direitos individuais e coletivos. As recentes mudanças legislativas e debates normativos reforçam a necessidade de atuação preventiva e planejamento. Na prática, quem conhece bem seus direitos e deveres está melhor preparado para evitar conflitos e litígios.

Aviso ético: texto para fins informativos, em conformidade com as normas da OAB (Provimento nº 205/2021). Cada caso possui particularidades e requer análise jurídica especializada.