Adquirir um imóvel na planta costuma atrair consumidores pelo preço mais acessível, condições de parcelamento e possibilidade de valorização futura. Apesar das vantagens, esse tipo de contrato modifica o momento da entrega, transfere parte dos riscos para o comprador e exige leitura detalhada das cláusulas contratuais. A legislação protege o consumidor, mas a proteção só se concretiza quando o contrato respeita transparência, prazos e direitos básicos. Por isso, entender garantias e riscos se tornou fundamental para evitar prejuízos e assegurar uma compra segura.
As principais garantias previstas na lei
A Lei de Incorporações Imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor estabelecem garantias específicas para quem compra imóvel na planta. Uma das mais importantes é a obrigatoriedade de a construtora apresentar informações claras sobre metragens, valor total, prazo de entrega e características técnicas da obra. A transparência é essencial, pois assegura que o comprador conheça o objeto do contrato antes de assumir compromissos financeiros a longo prazo.
O consumidor também conta com garantia contra vícios construtivos, que protegem a estrutura e segurança do empreendimento por prazo definido em lei. Além disso, a construtora deve registrar o memorial descritivo, projeto e documentação técnica no cartório de registro de imóveis, o que impede ofertas sem lastro jurídico. Quando essas garantias são respeitadas, a compra se torna mais segura e previsível.
O prazo de entrega e a cláusula de tolerância
O prazo de entrega costuma ser um dos pontos mais sensíveis do contrato. O mercado utiliza cláusula de tolerância de até 180 dias, que funciona como margem adicional para conclusão das obras. Embora a cláusula seja aceita em muitos contratos, ela só é válida quando expressa de forma clara, destacada e previamente informada ao comprador.
Caso o prazo total seja ultrapassado, o consumidor passa a ter direito a indenização por danos materiais e pode exigir restituição de valores pagos, multa contratual e eventuais lucros cessantes. Nessa situação, a responsabilidade da construtora é objetiva, pois decorre de descumprimento contratual.
A importância do memorial descritivo e da documentação técnica
O memorial descritivo define as características do imóvel, dos materiais utilizados, das áreas comuns e dos acabamentos. Esse documento deve estar registrado no cartório e vinculado expressamente ao contrato. Qualquer diferença relevante entre o que foi prometido e o que é entregue pode gerar direito à indenização ou até rescisão contratual, dependendo do caso.
Além disso, o comprador deve verificar se a incorporação foi devidamente registrada. O registro garante que a obra está regular, que as unidades existem juridicamente e que o empreendimento atende às exigências urbanísticas.
Riscos jurídicos mais comuns: do atraso à falta de registro
A compra na planta envolve riscos frequentes que podem comprometer o investimento. Entre os mais comuns estão atrasos na obra, falhas construtivas, alterações unilaterais de projeto e ausência de registro da incorporação. Todos esses fatores podem gerar perdas financeiras, comprometimento do orçamento familiar ou disputa judicial.
O atraso na entrega representa o maior risco, pois pode levar o comprador a pagar aluguel e parcelas simultaneamente. Já a falta de registro da incorporação impede que a unidade tenha existência jurídica clara, colocando o consumidor em posição de vulnerabilidade.
Possibilidade de rescisão contratual e restituição de valores
A jurisprudência reconhece que o comprador pode rescindir o contrato quando há descumprimento relevante, como atraso excessivo ou alteração substancial da unidade adquirida. Nesses casos, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma adequada, respeitando percentuais razoáveis e evitando retenções abusivas.
Quando o comprador desiste por iniciativa própria, os contratos normalmente fixam percentuais de retenção, que variam conforme o caso e devem observar critérios de proporcionalidade. A rescisão exige análise minuciosa do contrato para garantir que não haja abusos.
Comprar um imóvel na planta oferece oportunidades, mas exige atenção redobrada às garantias legais, prazos, documentação técnica e riscos jurídicos envolvidos. A leitura cuidadosa do contrato, aliada à verificação da incorporação registrada e à análise das cláusulas de atraso, evita prejuízos e fortalece a segurança da compra.
A orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário ajuda a prevenir riscos, interpretar cláusulas, identificar eventuais abusos e assegurar que o investimento seja feito com total segurança jurídica.
