O contrato de locação estabelece direitos e deveres para locador e locatário. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou encargos, o proprietário pode recorrer ao processo de despejo, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
O despejo é uma medida judicial que visa reaver o imóvel e cobrar os valores em atraso, preservando o equilíbrio contratual e a boa-fé nas relações locatícias.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento jurídico utilizado para obrigar o inquilino inadimplente a desocupar o imóvel e quitar as dívidas pendentes.
O processo pode abranger três pedidos simultâneos:
- Desocupação do imóvel;
- Cobrança dos aluguéis e encargos atrasados;
- Condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios.
A legislação assegura que o locatário seja notificado e tenha oportunidade de regularizar a situação antes da efetiva retirada do imóvel.
Passo a passo do processo de despejo
O procedimento segue etapas específicas:
- Notificação extrajudicial: antes de ingressar com a ação, o locador pode notificar o inquilino para quitar os débitos.
- Ajuizamento da ação: caso o pagamento não ocorra, o proprietário entra com a ação de despejo no juízo cível competente.
- Citação do inquilino: o locatário é citado e tem 15 dias para pagar a dívida integralmente, incluindo multa, juros e custas, para evitar o despejo (benefício da purgação da mora).
- Decisão judicial: se não houver pagamento, o juiz determina a desocupação do imóvel e a execução da cobrança.
- Cumprimento da ordem: o oficial de justiça acompanha a retirada do inquilino e devolve a posse ao locador.
Esse rito busca equilibrar o direito de propriedade e o direito à moradia, evitando decisões arbitrárias.
Prazo para desocupação do imóvel
Após a ordem judicial, o prazo para desocupação é geralmente de 30 dias, podendo ser reduzido para 15 dias se o juiz entender que o imóvel é essencial para o locador.
Em casos de contratos comerciais, o prazo pode variar conforme o tipo de atividade e o tempo de locação, respeitando o princípio da continuidade empresarial.
Quando é possível evitar o despejo
O locatário pode evitar o despejo se pagar integralmente o débito dentro do prazo legal de 15 dias após a citação. Esse pagamento deve incluir:
- valor dos aluguéis e encargos vencidos;
- multa e juros de mora;
- custas judiciais e honorários advocatícios.
A purgação da mora pode ser utilizada apenas uma vez durante o contrato. Após nova inadimplência, o despejo torna-se inevitável.
Responsabilidade do fiador e cobrança dos débitos
O fiador é corresponsável pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a entrega efetiva das chaves, conforme o artigo 39 da Lei do Inquilinato.
Se o inquilino não quitar a dívida, o fiador pode ser incluído na ação e ter seus bens penhorados. A responsabilidade permanece mesmo após o término do contrato, até que haja notificação formal de exoneração.
Despejo liminar e situações excepcionais
A Lei do Inquilinato permite o despejo liminar — medida que autoriza a desocupação antecipada — em hipóteses específicas, como:
- contrato sem garantia;
- ocupação irregular do imóvel;
- término do prazo de locação sem renovação.
Nessas situações, o juiz pode determinar a saída imediata do locatário em 15 dias, antes mesmo da sentença final.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O locador pode retirar o inquilino sem ordem judicial?
Não. O despejo só pode ocorrer com decisão judicial e acompanhamento do oficial de justiça.
2. O inquilino pode sair antes do término do contrato?
Sim, mas deve pagar a multa proporcional prevista no contrato, salvo acordo com o locador.
3. O fiador pode ser acionado diretamente?
Sim. O fiador responde solidariamente até a entrega das chaves, salvo se houver exoneração formal.
4. O locador pode reter os bens do inquilino inadimplente?
Não. Essa prática é ilegal e configura exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).
O despejo por falta de pagamento é um instrumento legítimo para proteger o direito de propriedade e garantir o cumprimento dos contratos de locação. No entanto, o processo deve respeitar as garantias legais do inquilino e observar os prazos previstos na Lei do Inquilinato.
Com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário, locadores e locatários podem buscar soluções equilibradas, seja por meio de acordo, renegociação ou ação judicial, evitando prejuízos maiores e preservando a segurança jurídica da relação locatícia.
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