A usucapião é um importante instrumento jurídico de regularização da propriedade imobiliária, especialmente em contextos em que não há formalização registral adequada. Nesse cenário, o conceito de “justo título” desempenha papel central em determinadas modalidades de usucapião.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que o recibo de compra e venda pode ser considerado justo título, desde que presentes os requisitos legais, contribuindo para a consolidação de entendimentos voltados à proteção da posse de boa-fé.
O que é justo título na usucapião
O justo título é um elemento jurídico que demonstra a existência de um ato ou negócio que, em tese, seria apto a transferir a propriedade, ainda que não tenha sido formalizado de maneira completa.
Ele é exigido, por exemplo, na usucapião ordinária, juntamente com a boa-fé do possuidor.
Entre os documentos tradicionalmente considerados como justo título, incluem-se contratos particulares, compromissos de compra e venda e outros instrumentos que indiquem a intenção de transferência do bem.
Entendimento do STJ
O STJ firmou entendimento de que o recibo de compra e venda pode ser reconhecido como justo título, desde que seja possível identificar:
- a intenção das partes na transferência do imóvel;
- a individualização do bem;
- a existência de relação negocial legítima;
- a posse exercida de boa-fé.
Com isso, o Tribunal afasta uma interpretação excessivamente restritiva quanto à forma documental, priorizando a análise do conteúdo e da realidade fática da relação jurídica.
Requisitos para usucapião ordinária
Para a configuração da usucapião ordinária, o ordenamento jurídico exige, em regra:
- posse contínua e incontestada;
- prazo de 10 anos (ou 5 anos, em situações específicas previstas em lei);
- justo título;
- boa-fé.
O reconhecimento do recibo como justo título pode facilitar a comprovação desse requisito em casos concretos.
Impactos práticos da decisão
A decisão possui relevância prática significativa, especialmente em situações em que:
- há contratos informais ou incompletos;
- o imóvel não foi devidamente registrado;
- o possuidor exerce a posse de forma prolongada e legítima.
Ao admitir o recibo como justo título, o STJ amplia as possibilidades de regularização fundiária e reconhece a realidade de muitas relações imobiliárias no país.
Boa-fé e função social da propriedade
O entendimento também está alinhado a princípios jurídicos relevantes, como:
- a boa-fé do possuidor;
- a função social da propriedade;
- a efetividade do direito à moradia.
Esses elementos reforçam a interpretação de que a regularização deve considerar não apenas a forma, mas também a finalidade social da posse.
Pontos de atenção
Apesar do reconhecimento do recibo como justo título, é importante observar que:
- o documento deve conter elementos mínimos que indiquem a negociação;
- a posse deve ser comprovada de forma consistente;
- a análise será sempre feita caso a caso;
- outros requisitos legais da usucapião permanecem indispensáveis.
A simples existência de um recibo, por si só, não garante o reconhecimento automático do direito.
O entendimento do STJ representa um avanço na interpretação das normas relativas à usucapião, ao admitir maior flexibilidade na análise do justo título.
A valorização da realidade fática e da boa-fé contribui para a efetividade do direito de propriedade e para a regularização de imóveis, especialmente em contextos marcados por informalidade.
O tema continua sendo desenvolvido pela jurisprudência, exigindo análise cuidadosa dos elementos presentes em cada situação concreta.
