O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, no fim de setembro de 2025, um entendimento que promete alterar de forma significativa o equilíbrio nas relações entre compradores e construtoras.
Em decisão considerada um marco para o setor imobiliário, a Corte estabeleceu que, em casos de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na planta, a retenção máxima pelos incorporadores não pode ultrapassar 25% do valor efetivamente pago.
Além disso, o Tribunal definiu que a devolução dos valores ao comprador deve ser imediata, e não apenas ao término da obra, como previa a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).
Entendimento do STJ e impacto jurídico
O julgamento, apesar de não ter efeito vinculante — ou seja, não obriga automaticamente outras instâncias —, estabelece uma jurisprudência sólida e tende a orientar novas decisões em todo o país.
O novo entendimento reestabelece o equilíbrio contratual e reforça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) no setor.
O posicionamento do STJ restabelece o equilíbrio entre as partes e aplica corretamente o CDC ao mercado imobiliário.
Com a decisão, o Tribunal reconhece que as relações entre comprador e construtora devem ser regidas por princípios consumeristas, e não apenas pela Lei do Distrato, que, na prática, favorecia as empresas ao permitir retenções de até 50% e devolução somente após a conclusão do empreendimento.
O conflito entre a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi criada para disciplinar os casos de desistência na compra de imóveis na planta. Ela permitia que as construtoras retivessem até metade dos valores pagos, além de postergar a devolução até 180 dias após a entrega das chaves.
Na visão do STJ, essa regra descaracterizava o equilíbrio contratual previsto no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), ao impor ônus excessivo ao comprador — parte mais vulnerável da relação.
Ao adotar o limite de 25% e exigir devolução imediata, a Corte reafirma que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma favorável ao consumidor, conforme dispõe o artigo 47 do CDC.
A relação contratual no mercado imobiliário
A decisão reconhece uma realidade frequentemente ignorada: o comprador de um imóvel na planta não usufrui do bem nem do valor investido enquanto o empreendimento está em construção.
Quem compra um imóvel na planta não recebe nada de imediato. Na prática, ele financia a obra com seu dinheiro. Mas em caso de necessidade, quando ele precisa fazer um distrato, não é razoável que perca metade do que pagou sem ter usufruído de nada.
A aplicação do CDC é essencial porque o comprador atua como consumidor final de um produto e serviço, enquanto a construtora é fornecedora — sujeita às normas de proteção ao consumidor.
Efeitos práticos da decisão
Com o novo entendimento, a tendência é que as ações judiciais sobre distratos ganhem maior previsibilidade e segurança jurídica.
Para os consumidores, a medida representa maior proteção patrimonial e agilidade na recuperação dos valores pagos.
Já para o mercado imobiliário, o impacto é duplo:
- de um lado, a decisão pode levar as empresas a reverem seus contratos-padrão e estratégias de financiamento;
- de outro, tende a fortalecer a confiança do comprador, que passa a ter garantias mais claras em caso de desistência.
Ainda que o julgamento não tenha caráter vinculante, tribunais estaduais e juízes de primeira instância devem seguir o entendimento do STJ em decisões futuras, consolidando uma nova interpretação sobre o tema.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça representa um avanço importante na aplicação do Direito do Consumidor ao mercado imobiliário.
Ao limitar a retenção a 25% e exigir a devolução imediata dos valores pagos, o Tribunal reforça a ideia de que a vulnerabilidade do comprador deve ser considerada nas relações contratuais, principalmente em empreendimentos de longo prazo.
Mais do que uma vitória individual, o novo entendimento sinaliza uma mudança de paradigma: o equilíbrio entre construtoras e consumidores passa a ser, novamente, um princípio norteador das relações imobiliárias no Brasil.
