O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um número crescente de reclamações por atraso na entrega de imóveis comprados na planta. Em muitos casos, o comprador assume financiamentos e aluguel simultaneamente, acumulando prejuízos financeiros e emocionais.
A Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) asseguram direitos e mecanismos de reparação nesses casos, impondo responsabilidade objetiva às construtoras e incorporadoras.
Prazos de entrega e o período de tolerância
O contrato de compra e venda deve especificar claramente a data prevista para entrega do imóvel e o prazo de tolerância, prática comum no mercado.
A tolerância costuma ser de até 180 dias, mas só é válida se prevista expressamente no contrato. Passado esse prazo, o atraso se torna injustificado e o comprador pode:
- exigir o cumprimento forçado do contrato;
- pedir indenização por danos materiais e morais;
- ou rescindir o contrato com restituição integral dos valores pagos.
O direito do consumidor permanece protegido, independentemente de cláusulas abusivas que tentem restringi-lo.
Direitos do comprador em caso de atraso
O consumidor lesado pode recorrer a diferentes medidas, dependendo da sua situação:
- Manter o contrato: o comprador pode exigir a entrega do imóvel com multa e correção monetária sobre o valor pago.
- Rescindir o contrato: se o atraso for excessivo, pode solicitar o reembolso integral dos valores pagos, corrigidos pelo índice contratual.
- Cobrar indenização: é possível pleitear judicialmente compensação por lucros cessantes (como aluguel pago enquanto esperava o imóvel) e por danos morais, quando houver frustração significativa ou desgaste emocional.
Essas medidas estão amparadas pelos artigos 30, 35 e 39 do CDC, que tratam de descumprimento de oferta e práticas abusivas.
Responsabilidade da construtora e da incorporadora
As construtoras respondem objetivamente pelos danos causados ao consumidor, ou seja, não é necessário provar culpa, apenas o atraso e o prejuízo.
Essa responsabilidade decorre do artigo 14 do CDC, que obriga o fornecedor a reparar danos causados por falha na prestação do serviço.
A jurisprudência também reconhece que a construtora não pode alegar fatores previsíveis do mercado — como escassez de mão de obra, aumento de custos ou entraves administrativos — como justificativa válida para o atraso.
Lucros cessantes e danos morais
Os tribunais brasileiros consolidaram o entendimento de que o comprador tem direito à indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor do aluguel mensal do imóvel durante o período de atraso.
Além disso, podem ser reconhecidos danos morais, especialmente quando o atraso ultrapassa o limite contratual e causa frustração à expectativa legítima do comprador.
Essas indenizações visam recompor o equilíbrio da relação de consumo e desestimular o descumprimento contratual pelas construtoras.
Juros, correção e devolução de valores pagos
Em caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros legais.
A construtora não pode reter taxas administrativas, corretagem ou valores referentes à fruição do imóvel, salvo se comprovado o uso efetivo pelo comprador.
Em geral, a devolução deve ocorrer de forma imediata, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Como agir diante do atraso
O primeiro passo é verificar o contrato e reunir provas: correspondências, e-mails, propagandas e registros de pagamento.
Em seguida, o comprador pode:
- Notificar extrajudicialmente a construtora para solicitar cumprimento ou rescisão;
- Registrar reclamação no Procon ou na Plataforma Consumidor.gov.br;
- Ingressar com ação judicial pedindo indenização e restituição.
A atuação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para avaliar o contrato e definir a melhor estratégia de reparação.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O prazo de tolerância é obrigatório?
Não. Ele só tem validade se constar expressamente no contrato e não pode ultrapassar 180 dias.
2. Posso desistir da compra por causa do atraso?
Sim. O comprador pode rescindir o contrato e exigir devolução integral dos valores pagos, com correção e juros.
3. Tenho direito a indenização mesmo que o imóvel tenha sido entregue?
Sim. O atraso gera direito à indenização pelos prejuízos sofridos durante o período de espera.
4. É preciso entrar na Justiça para receber indenização?
Nem sempre. A construtora pode resolver extrajudicialmente, mas, em caso de negativa, o caminho judicial é o mais eficaz.
O atraso na entrega do imóvel constitui violação ao contrato e ao Código de Defesa do Consumidor. O comprador tem direito à reparação integral dos prejuízos, inclusive morais e materiais.
Agir rapidamente e buscar orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário aumenta as chances de solução justa, seja por meio de acordo ou decisão judicial, garantindo que o consumidor não arque sozinho com os efeitos do descumprimento contratual.
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