O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) declarou nula a cobrança de mais-valia feita pela Prefeitura do Rio em relação ao fechamento de varandas com cortinas de vidro retrátil. A decisão da 4ª Câmara de Direito Público confirma o entendimento de primeira instância que já havia sido favorável a moradores de um condomínio da Barra da Tijuca, na Zona Oeste da cidade.
Entenda o caso
Em 2016, os condôminos decidiram instalar cortinas de vidro retrátil em suas varandas e foram surpreendidos com a exigência de pagamento de R$ 14 mil ao Município, sob pena de multa progressiva e até mesmo de demolição da estrutura, caso não quitassem a taxa.
Inconformados, os moradores recorreram à Justiça. Na mesma época, o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro também ajuizou ação questionando a constitucionalidade da lei que autorizava a cobrança.
O TJRJ declarou a nulidade dos processos administrativos municipais, afastando a cobrança de mais-valia nesses casos e cancelando os débitos já lançados.
Irregularidade na cobrança
O tribunal reafirmou que o fechamento de varanda com cortina de vidro retrátil não aumenta a área do imóvel, não altera a base de cálculo do IPTU e, portanto, não justifica a exigência de contrapartida financeira ao Município.
Além disso, a Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 39.345/2014, foi considerada inconstitucional, já que criava tratamento desigual: isentava moradores da Zona Sul da cobrança, mas não estendia o mesmo benefício para outras regiões da cidade.
Impacto sobre moradores
Um dos casos emblemáticos foi o de um engenheiro químico que teve o nome inscrito em dívida ativa e chegou a sofrer penhora de R$ 17 mil da conta poupança. Ele entrou com ação judicial e obteve decisão favorável na 3ª Câmara de Direito Público do TJRJ, que anulou a Certidão de Dívida Ativa e extinguiu o processo de execução fiscal.
Quando a cobrança é válida?
Segundo a legislação municipal, o fechamento de varandas é permitido em condições específicas: deve ser feito com sistema retrátil, em material translúcido e incolor, e não pode resultar em aumento real da área útil nem em incorporação da varanda ao interior do imóvel.
O próprio TJRJ consolidou o entendimento por meio da súmula nº 384, que dispensa licenciamento urbanístico para esse tipo de fechamento, desde que não transforme a varanda em um novo cômodo habitável.
FAQ – Fechamento de varandas com cortina de vidro retrátil (RJ)
1. O fechamento de varanda com vidro pode gerar cobrança de mais-valia?
Não. O Tribunal de Justiça do Rio decidiu que a cobrança de mais-valia nesse caso é irregular, porque as cortinas de vidro retrátil não aumentam a área construída do imóvel nem modificam a base de cálculo do IPTU.
Base: Decisão da 4ª Câmara de Direito Público do TJRJ e ação civil pública proposta pelo Ministério Público.
2. Quais são as regras para o fechamento de varandas em residências no Rio?
A Lei Complementar Municipal nº 145/2014 permite o fechamento de varandas em edificações residenciais se obedecidos os seguintes critérios:
- Sistema retrátil, que permita abertura dos vãos;
- Material incolor e translúcido;
- Não resultar em aumento real da área útil da unidade;
- Não pode ser incorporada total ou parcialmente aos compartimentos internos da casa/apartamento.
3. Preciso de licença da Prefeitura para colocar a cortina de vidro?
Não. A jurisprudência do TJRJ consolidada na Súmula nº 384 afasta a exigência de licenciamento urbanístico para fechamento de varanda por cortina de vidro, desde que não haja transformação da varanda em novo cômodo habitável.
4. E se a varanda for transformada em um novo cômodo?
Nesse caso, pode haver cobrança e necessidade de licenciamento, porque deixa de ser apenas fechamento estético/protetivo e passa a configurar aumento de área construída.
5. E a lei que autorizava a cobrança de mais-valia?
A Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 39.345/2014, foi considerada inconstitucional, pois criava tratamento desigual: isentava moradores da Zona Sul da taxa, mas cobrava em outras regiões.
Base: Decisão do TJRJ no julgamento de inconstitucionalidade da norma.
6. O que fazer se eu já fui multado ou inscrito em dívida ativa?
É possível recorrer à Justiça. O TJRJ já determinou a anulação de Certidões de Dívida Ativa e a extinção de processos de execução fiscal em casos de cobrança indevida relacionada ao fechamento de varandas com vidro retrátil.
Resumindo:
- Permitido: fechamento retrátil, incolor e translúcido, sem aumento de área.
- Dispensa licença: pela Súmula 384 do TJRJ.
- Cobrança proibida: mais-valia nesses casos.
- Risco de cobrança: se a varanda virar cômodo incorporado ao imóvel.
Processo
Números: 0395607-03.2016.8.19.0001 / 0036473-21.2016.8.19.0001 / 0296546-96.2021.8.19.0001
Fonte oficial: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – Notícia do TJRJ
